25 JAAR WONINGPRIJZEN

In 25 jaar werd woning 450 procent duurder

In 25 jaar werd woning 450 procent duurder

Foto: pn

Een villa kost in ons land nu gemiddeld 205 procent méér dan in 1985, een appartement 375 procent méér en een woning net geen 450 procent méér... met uitschieters tot 900 procent en meer. Maar de lonen zijn allesbehalve even sterk gegroeid, verre van zelfs! De baksteen dreigt steeds meer Belgen op de maag te blijven liggen.

Wie zich in 1985 een deftige woning wou aanschaffen in faciliteitengemeente Linkebeek moest daarvoor omgerekend 30.700 euro neertellen. Vandaag, een kwarteeuw later, moet een kandidaat-koper voor een soortgelijke woning al 319.333 euro ophoesten, hetzij 940,20 procent méér. Daarmee kroont de gemeente in de groene rand rond Brussel zich meteen tot de sterkste stijger van Vlaanderen. Maar de trend is dezelfde in de rest van het land. Een gemiddelde Vlaamse woning kostte in 1985 net geen 35.000 euro, vandaag schommelt zo'n woning rond de 200.000 euro, of bijna 450 procent meer. Ook appartementen werden in die kwarteeuw flink duurder - 375 procent - en halen nu ook gemiddelde prijzen van rond de 190.000 euro. Ietwat villa kost vandaag net geen 340.000 euro gemiddeld in Vlaanderen, ruim drie keer zoveel als de 107.311 euro uit 1985. En de prijs van een lapje bouwgrond is al helemaal om van te duizelen: in 1985 kostte één vierkante meter gemiddeld 18 euro (omgerekend), vandaag is dat al 154 euro, ruim 750 procent meer.

Lonen volgen niet

Dat de prijzen van vastgoed zo'n vlucht hebben genomen ligt alvast niet aan het feit dat we al die tijd allemaal zoveel méér zijn gaan verdienen. Wel integendeel. De voorbije vijftien jaar tijd is de kloof tussen het inkomen en de aankoopprijs van een woning alleen maar toegenomen, zoals uit de kleine grafiek blijkt. Vastgoedspecialist Julien Manceaux van de ING-studiedienst berekende dat een modale Belg halfweg de jaren '90 twee volledige brutojaarsalarissen (dat is de totaalkost voor de werkgever, hetzij zowat 40 procent meer dan het brutobedrag op onze loonfiche) opzij moest zetten om zich een gemiddelde woning te kunnen permitteren. 'Sinds 2006 moeten we al vier van dergelijke jaarinkomens bij elkaar sparen om onze baksteen in de maag te verteren. Die evolutie hebben we de voorbije 35 jaar niet meegemaakt in ons land', zegt Julien Manceaux.

Ook bij de woonkredietadviseurs van Immotheker merken ze die evolutie. 'Dat de vastgoedprijzen zo sterk gestegen zijn, ligt aan drie factoren', zegt Jan Romain van Immotheker. 'Ten eerste de goedkopere financiering. De hypotheekrente bedroeg halfweg de jaren '80 nog 11,5 à 12 procent, in 2000 was dat ongeveer de helft, vandaag zitten we rond de 4,5 procent. Dat gaf kandidaat-kopers de kans om méér te lenen, en de banken boden ook formules aan met langere looptijden, waardoor het beschikbare budget kon stijgen zonder dat de maandelijkse afbetalingslast toenam. Het voorbije decennium kwamen daar nog een aantal fiscaal gunstige overheidsmaatregelen bij, zoals de meeneembaarheid van de registratierechten voor mensen die een eerste huis verkopen om er een tweede te kopen of nog de woonbonus waardoor kopers een stuk van het kapitaal en de intresten kunnen aftrekken van hun belastbare inkomen. Om nog te zwijgen van de fiscale amnestie, die flink wat geld naar het land heeft teruggebracht. Veel daarvan werd, ook al fiscaal voordelig, in vastgoed geïnvesteerd. En dat brengt me bij de derde factor: de voorbije jaren hebben we gemerkt dat kandidaat-kopers steeds meer eigen middelen inbrengen en dus proportioneel minder geld lenen. De eigen inbreng is sinds 2007 gestegen van 32 naar liefst 44 procent', klinkt het bij Immotheker.

Onderhandelen

Kortom, de prijsstijgingen mogen dan al perfect te verklaren zijn, het maakt vastgoed er niet betaalbaarder op. Julien Manceaux van ING ziet de betaalbaarheid van de markt overigens nog verslechteren, zeker voor wie niet of nauwelijks op zijn eigen spaarcenten of op sponsoring van thuis uit kan rekenen. 'De huidige gunstige financieringsvoorwaarden zullen niet blijven duren terwijl banken niet staan te trappelen om de looptijd van leningen nóg te verlengen. En met een federale begroting die niet vóór 2015 in evenwicht zal zijn en het huidige politieke klimaat staat het wel vast dat we het volgende decennium niet op veel fiscale geschenken zullen moeten rekenen. Ruim 70 procent van de gezinnen zit nu al aan zijn leenplafond; ruim een kwart heeft nog wel marge. En die zullen de prijzen nog een tijdje opjagen, vooral bij de duurdere woningen. Wie niet kan volgen zal zich noodgedwongen op de minder dure woningen moeten richten. Wat daar dan weer meer vraag en dus stijgende prijzen betekent.'

'Toch blijft een eigen woning een goede investering', stelt Jan Romain van Immotheker, 'zolang men niet halsoverkop in het avontuur duikt. Daarom adviseren wij kandidaat-kopers om zich niet blind te staren op de rentevoet van de lening, maar ook andere elementen zoals fiscale optimalisatie, successieplanning en maximale vermogensopbouw in rekening te brengen. Wie voor de aankoop van zijn woning een goed financieel plan opstelt, kan op termijn honderden tot tienduizenden euro's besparen.'


Corrigeer

POPULAIRE VIDEO'S

Het beste van Enkel voor abonnees